12 ноября 2009 г. кафедрой гражданского права Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского была проведена региональная научно-практическая конференция, посвященная актуальным проблемам правового регулирования сделок с недвижимостью.

В работе приняли участие:

зав. кафедрой гражданского права ОмГУ, профессор, канд. юрид. наук Е.Л. Невзгодина;
доцент кафедры гражданского права, канд. юрид. наук Е.А. Грызыхина, начальник отдела регистрации прав на жилые помещения УФРС по Омской области Н.В. Леонова;
зам. начальника отдела регистрации ипотек УФРС по Омской области Т.В. Неворотова-Кандлер;
зам. начальника отдела регистрации прав на земельные участки УФРС по Омской области Е.В. Кобец;
федеральный судья Первомайского районного суда г. Омска, зав. кафедрой гражданского права Омского юридического института, канд. юрид. наук В.А. Цветков;
зам. директора по правовым вопросам ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» М.П. Дмитренко;
консультант Нотариальной палаты Омской области Н.А. Яковенко;
начальник отдела департамента имущественных отношений Администрации г. Омска А.А. Никитина;
зав. кафедрой гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России, канд. юрид. наук, доцент А.Д. Турышев;
ст. преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД РФ канд. юрид. наук О.Г. Ершов;
доцент кафедры социального права ОмГУ, канд. юрид. наук Н.И. Ковальчук;
зам. директора ООО «Юридическая компания «ОМЭКС-ЛЕКС» Л.Н. Репина;
представитель департамента жилищной политики Администрации г. Омска С.А. Ерматьков;
директор ООО «Недвижимость-Гарант» Н.П. Карпенко;
профессорско-преподавательский состав и студенты Омского государственного университета, Омской академии МВД РФ, Омского экономического института, Омского юридического института, представители НП «Омский союз риэлтеров». Кроме того, заочно приняли участие, направив доклады, доцент кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте РФ (г. Москва) М.А. Егорова, начальник отдела земельных ресурсов Министерства имущественных отношений, канд. юрид. наук Н.В. Кляус, начальник отдела управления собственностью ОАО «Газпромнефть-Омск» О.В. Дубок

Заседание было открыто вступительной речью Е.Л. Невзгодиной, обозначившей наиболее значимые проблемы современного состояния правового регулирования сделок с недвижимостью. Особо было обращено внимание на отсутствие правовых механизмов защиты прав покупателя по наиболее распространенным и столь же социально значимым договорам купли-продажи жилого помещения. Порожденная действующим законодательством ситуация, при которой покупатель, уплатив причитающуюся по договору цену, до момента проведения государственной регистрации сделки и перехода права собственности, срок которой составляет 30 дней (и то только в случае, если нет оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации), в течение которого возможны любые неблагоприятные для него обстоятельства, влекущие невозможность осуществления государственной регистрации (это и подложные документы, и иная недобросовестность со стороны продавца, и даже смерть продавца), не может быть признана удовлетворительной. Приведены примеры судебной практики, иллюстрирующие данную ситуацию. Предложены возможные модели выхода из этой ситуации путем реформирования законодательства и наделения регистрирующих органов дополнительными функциями. Еще одним важным аспектом является проблема совершения сделок с недвижимостью, находящегося в собственности супругов. Обращается внимание на то, что заключение брачного договора не влечет изменения отношения собственности на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации, основанием проведения которой и может выступать брачный договор, однако нотариусы при заключении брачного договора оставляют без внимания этот момент, не разъясняя гражданам соответствующие последствия.

Н.В. Леонова выступила с докладом «Актуальные проблемы регистрационной практики по договорам купли-продажи жилых помещений. В частности, она обратила внимание на вопросы совершения возмездных сделок между несовершеннолетним и его законным представителям. По мнению регистрационных органов, такие сделки недопустимы в силу прямого запрета, установленного п. 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ. В то же время суды, рассматривая подобные споры, связанные в том числе с отказами регистрационных органов в проведении государственной регистрации, установив, что денежные средства на приобретение жилого помещения от имени несовершеннолетнего переданы другим законным представителем, например, матерью, признают такие сделки правомерными. Второй аспект доклада связан с практикой применения регистрационными органами ст. 250 ГК РФ, предусматривающей для участников долевой собственности право преимущественной покупки продаваемой доли. В силу того, что последствием совершения сделки с нарушением преимущественного права покупки является право участника долевой собственности, чьи права нарушены, требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, такая сделка является оспоримой и, как следствие, подлежащей государственной регистрации, однако такое мнение не бесспорно. Кроме того, обращено внимание на невозможность реализации указанного правомочия участником долевой собственности, поскольку регистрацией осуществляется переход права собственности с прекращением прав и обязанностей сторон по договору. Речь в данном случае должна идти о выкупе доли. Еще одной проблемой регистрационной практики является регистрация права собственности на основании мирового соглашения, утвержденного решением суда. Проблема заключается в том, что содержание мирового соглашения по разным причинам может не соответствовать требованиям законодательства, но у регистрационных органов отсутствуют правомочия на устранение выявленных несоответствий, в том числе направлением запроса в суд о порядке исполнения.
Т.В. Неворотова-Кандлер выступила с докладом «О порядке государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на объекты недвижимого имущества при наличии зарегистрированного договора залога прав требования участников долевого строительства». Докладчик обращает внимание на то, что действующее законодательство, установив возможность залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, не регулирует вопрос, связанный с определением оснований для государственной регистрации ипотеки завершенного строительством объекта при наличии ранее зарегистрированного залога прав требования, а также порядок погашения записи о таком залоге при регистрации права собственности участника долевого строительства. По данной проблеме отсутствует единообразная регистрационная практика среди территориальных органов Федеральной регистрационной службы, чему способствовали и разъяснения ФРС. Автором изложена позиция Управления ФРС по Омской области, основанная на нормах Закона РФ «О залоге» (ст. 58), согласно которой если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя. Должником залогодателя в этом случае является застройщик, а полученное в результате исполнения договора участия в долевом строительстве помещение, становится обремененным залогом в силу закона.

Е.В. Кобец выступила с докладом «Земельный участок как общее имущество многоквартирного дома», освятив практику применения соответствующих положений Жилищного кодекса РФ и ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», применительно к жилым домам в существующей застройке.

Н.П. Карпенко, много лет возглавлявшая Омский союз риелторов, поделилась проблемами, которые приходится решать специалистам на рынке недвижимости, многие из которых уже были ранее озвучены в выступлении Е.Л. Невзгодиной. Кроме того, прокомментировала практику применения непоименованных в законе путей защиты прав покупателя по договору купли-продажи жилого помещения с использованием банковских ячеек; а также способов обеспечения исполнения обязательств продавцов по освобождению проданного жилого помещения и снятию с регистрационного учета.

В.А. Цветков освятил актуальные вопросы судебной практики по тематике круглого стола. В частности, был озвучен вопрос о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию по договорам участия в долевом строительстве. Практика рассмотрения подобных исков происходит с применением ст. 333 ГК РФ, позволяющая существенно снижать неустойку. Второй аспект доклада связан с практикой признания права собственности на самовольную постройку. В настоящий момент легализация самовольной постройки происходит либо путем признания права собственности на жилой дом, иную недвижимость, либо признанием права постоянного бессрочного пользования на земельный участок, позволяющим в дальнейшем оформить права собственности на жилой дом в административном порядке. Еще один озвученный аспект связан с реализацией Постановления Конституционного суда РФ от 14.04.2007 № 7. Судами рассматриваются дела о признании садовых домиков пригодными для постоянного проживания, что позволяет гражданам зарегистрироваться по месту жительствах в таких объектах. Отдельную группу составляют споры, связанные с отношениями между товариществами собственников жилья, некоммерческими садоводческими товариществами и их членами, в особенности при прекращении членства в этих организациях путем выхода, если при этом право собственности граждан на объекты недвижимости не прекратилось. В этом случае в судебном порядке приходится определять порядок пользования объектами инженерной инфраструктуры, решать вопросы платы и т. д.

Анализ практики применения гражданского и земельного законодательства о вопросам сделок с землей представила в своем докладе Л.Н. Репина. Рассматривая вопросы заключения договора купли-продажи земельных участков собственниками объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, особое внимание уделено вопросам права на льготный выкуп, предоставленный Федеральным законом № 212, вступившим в силу 30.10.2007. Такая льгота предоставляется в том случае, если объект недвижимости, расположенный на выкупаемом земельном участке, ранее был отчужден из государственной или муниципальной собственности. Возникает вопрос: имеет ли значение способ отчуждения из государственной или муниципальной собственности − только в порядке приватизации или возможны и другие варианты (например, реализация имуществу унитарного предприятия в порядке конкурсного производства), а также является ли необходимым условием для реализации льготного выкупа непосредственное отчуждение? Судебная практика не требует непосредственного отчуждения. Второй аспекта доклада посвящен договору аренды. В частности, озвучены сложности, связанные с принятием в Омской области в декабре 2008 г. новой методики расчета арендной платы, привязанной к кадастровой стоимости, что повлекло существенное увеличение размера арендной платы. Трудности возникают и с внесением изменений в ранее заключенные договоры аренды. Докладчик высказала возражения относительно сформировавшейся арбитражной практики признания новой методики регулируемыми ценами и внесения изменений в ранее заключенные договоры на основании ст. 424 ГК РФ, даже при отсутствии в договорах согласованной сторонами возможности изменения арендной платы при изменении методик расчета.

Е.А. Грызыхина в докладе «О праве суперфициарного типа в Концепции развития законодательства о вещном праве» высказала сомнения о перспективах введения такого права в России. Право застройки предполагает возможность владения и пользования земельным участком для целей строительства, с возникновением права собственности на постройку собственника земельного участка, но с возможностью суперфициария свободно распоряжаться постройками путем отчуждения права застройки. Это право предполагается вещным, возникающим на основании договора, срочным (на срок от 50 до 199 лет), платным (плата устанавливается по соглашению сторон), возникающим с момент государственной регистрации, снабженным вещно-правовой защитой. На примере римского права, отечественного дореволюционного и советского, современного зарубежного опыта делается вывод о востребованности такого права только в условиях ограниченного оборота земельных участков. Введение такого права было бы возможно только до принятия Земельного кодекса РФ и введения в действие главы 17 ГК РФ. Для современного российского оборота земли, находящегося в крайне неразвитом состоянии, создание новых конструкций неэффективно.

Каждое выступление сопровождалось активной дискуссией, в ходе которой затрагивались и иные многочисленные проблемы законодательства и правоприменительной практики в сфере сделок с недвижимостью.

Е.А. Грызыхина, канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского права